Acheter ses locaux d'exploitation

L’achat des locaux d’exploitation constitue bien souvent une opportunité à saisir pour le chef d’entreprise, dès lors que le montant des loyers versés par sa société d’exploitation suffit à rembourser l’emprunt souscrit pour réaliser cette acquisition.

Allier la qualité de propriétaire à celle de chef d’entreprise permet de constituer un patrimoine immobilier personnel en capitalisant le fruit de son travail tout en maitrisant son locataire qui est sa propre société. Le montant de l’investissement doit bien entendu être calibré en fonction des capacités et des besoins de la société d’exploitation et de la valeur locative des locaux recherchés.

La première question qui se pose réside dans le mode d’acquisition : en direct comme la résidence principale ou bien par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) ?

Si l’acquisition est projetée en direct par un groupe d’associés opérationnels au sein de l'entreprise, ceux-ci seront alors soumis au régime de l’indivision au prorata de leurs apports respectifs, par essence précaire dans la mesure où chaque co-indivisaire peut demander son retrait de l’indivision à tout moment.

L’acquisition par l’intermédiaire d’une SCI permet de résoudre la difficulté de l’indivision : chaque associé au sein de société d’exploitation étant pleinement propriétaire d’une quote-part du capital de la SCI elle-même propriétaire de l’immeuble.

Les statuts de la SCI peuvent être librement adaptés en fonction des souhaits et préoccupations des associés et un pacte d’associés peut être prévu pour régler le sort de leur participation au sein de la SCI en cas de cessation de leurs fonctions dans la société d’exploitation locataire.

La constitution d'une SCI en vue de l'acquisition des locaux d'exploitation permet souvent de faciliter le dossier de financement et l'organisation de son patrimoine immobilier professionnel, y compris sa conservation et sa transmission. Elle permet la rédaction d'un pacte social sur mesure et laisse une alternative aux associés quant au mode d'imposition des revenus. 

D’un point de vue fiscal, l’acquisition d’un bien « en direct » sera traitée s’agissant d’un immeuble loué non meublé dans la catégorie des revenus fonciers sans possibilité d’y déroger : les revenus fonciers sont alors taxés déduction faite des seules charges déductibles et des intérêts des emprunts, sans faculté d’opter pour un autre régime d’imposition (Impôt sur les Sociétés notamment).

La seconde question qui se pose réside dans le mode d'imposition : IR ou IS ?

Par l’intermédiaire d’une SCI, les associés peuvent déterminer le mode d’imposition des résultats fonciers dégagés :

• soit la SCI demeure "transparente" ; dans ce cas la SCI détermine son résultat selon la méthode des revenus fonciers (les loyers sont diminués seulement des charges et des intérêts d’emprunt déductibles) et sont ensuite taxés entre les mains des associés au prorata de leur quote-part du capital et selon leur propre régime d'imposition (IR ou IS).
  • Dans une telle hypothèse, les associés personnes physiques sont bien souvent amenés à supporter une fiscalité personnelle sur des revenus dont ils n’ont pas la disposition dans la mesure où (1) les sommes issues des loyers servent à rembourser l’emprunt d’acquisition (2) le capital remboursé à la banque n'est pas déductible des revenus.
  • En contrepartie, les associés personnes physiques bénéficieront du régime d'imposition des plus-values immobilières lors de la vente du bien avec un abattement calculé en fonction de la durée de détention.

• soit les associés de la SCI décident au contraire d’opter pour l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés mais cette option est alors irrévocable.
  • Dans une telle hypothèse, les intérêts d’emprunt et les charges sont toujours déductibles des loyers mais un amortissement comptable vient également baisser le résultat imposable.  Le résultat ainsi diminué est ensuite soumis à l’impôt sur les sociétés et les associés ne supportent pas à titre personnel d’imposition.
  • Toutefois, lors de la cession de l’immeuble, la plus-value immobilière réalisée par la SCI sera déterminée en tenant compte des amortissements comptables pratiqués : le prix de revient de l’immeuble correspondra à sa valeur nette comptable (valeur d'acquisition moins les amortissements cumulés). La société devra alors supporter l’impôt sur les sociétés au titre d'une plus-value égale, non pas à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, mais à la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable. Les associés devront par ailleurs supporter la fiscalité des distributions de dividendes s’ils souhaitent appréhender à titre personnel les sommes issues de la cession.

L’arbitrage SCI IR / SCI IS doit  faire l’objet d’une étude précise et préalable en fonction de la situation personnelle de chaque associé.